房产新政或令红星美凯龙上市受阻

   4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，这个被业内简称为“新国十条”的政策，对正在不羁上涨的房价可谓是动了真格的，用正在流行的说法，堪称“秒杀”。在资本市场上，房地产股在连绵阴跌之后，再度直线跳水。在交易市场上，新房、二手房价格闻声而降，卖家和买家的话语权快速转换。

　　应该说，“新国十条”对所有房地产开发企业都是一个强大的震撼。分析人士指出，国务院刚刚出台的这十条新政，会让房地产企业“收敛”很多，知道了自己能吃几两“干饭”。但是，由于此前房地产企业已经赚了个盆满钵满，在一段时间内，房地产企业还会有不少“余粮”度日，短期内房价大幅下跌的可能性不大。

　　不过，对于正处在大举扩张期的房地产企业而言，则将会面临进退两难非常尴尬的局面。以正在积极筹备上市的连锁家居卖场红星美凯龙为例，由于新政对房地产企业融资进行了一定的限制，相关部门在审核房地产企业IPO或者再融资时肯定会更加严格，“谁也不想在这个敏感期惹事。此外，全世界都知道中国房地产业存在着巨大的泡沫，因此，国际市场对中国房地产企业赴海外上市也同样会非常审慎。所以说，不论是中国资本市场还是海外资本市场，对房地产企业的融资行为都会慎之又慎。

　　对于很多消费者而言，红星美凯龙似乎和百安居、集美、居然之家等家居卖场没有什么太大的区别。其实不然，红星美凯龙最大的特点是自建物业而不是租赁，简言之，就是自己买地，自己盖楼，自己出租，属于典型的商业地产模式。在这种模式中的买地环节和盖楼环节，需要大量的资金。当然，收益也是巨大的。既可以收取店家租户不菲的摊位费，还可以坐收地价上涨、房价上涨所带来的增值溢价。当然，这些的前提都是中国房地产市场持续火爆，家居建材等相关产业的水涨船高。

　　房地产开发利润高，但是门槛也不低。显然，对于红星美凯龙而言，单靠一已之力是很难吃下这块蛋糕的。2009年2月，来自美国的著名投资机构华平集团向红星美凯龙注资2亿美元。金融危机之下还能获得如此强大的后盾，在其它家居卖场纷纷收缩战线之际，红星美凯龙却开始了其大规模的扩张之举，计划2010年店面数要突破80家，并于A股上市。2020年，要在全国或全球开设200家家居连锁商场

　　对于华平投资集团，很多人或许并不熟悉。其实，这家来自美国的相对低调的投资机构长期以来，就对中国的房地产市场情有独钟，对中国房地产市场的“高歌猛进”，可谓是“功不可没”。仅据公开资料统计，2005年11月，华平集团投资联想控股旗下的融科智地房地产公司约2.5亿元人民币，双方同时在中国内地寻找及开发新项目。2006年6月，华平集团宣布 4500万美元投资阳光100房地产公司，与其就成都的项目进行股权合作。2007年1月，华平集团以增资扩股的形式入股上海中凯房地产公司，占有25%的股份。此外，华平集团还投资了富力地产、浙江绿城等大大小小诸多房地产企业。从华平投资的这些房地产企业的开发项目来看，可谓是一、二线城市通吃，而从时点上看，从2005年年底至今，正是中国房价狂飙的时期。应该说，有了华平这个美国“大佬”的撑腰，那些被投资房地产企业自然是“身强力壮”，而华平集团在中国房价疯狂上涨中的获利程度自然也无需赘言。

　　虽然有了华平2亿美元的投资，但是红星美凯龙的急剧扩张之路对资金的渴求依旧是强烈的。在此情况下，只有提高现有店铺的租金，但这却引发了租户们的不满。

　　2009年6月11日，江西南昌红星美凯龙京东店的近百名商户就红星美凯龙退出京东店经营，并强行将卖场商户转签给第三方等事宜，与红星美凯龙相关负责人理论时，双方发生了肢体接触，商户们的抗议和声讨四起。

　　2009年12月1日，红星美凯龙南京卡子门店，近百户商家集体关门停业，商家代表和员工等数百人拥堵在家居广场门前，打出“强烈要求降租金降费用”的横幅，抗议红星美凯龙逆市涨租行为，商家员工和红星美凯龙两方多次发生肢体接触行为，引发了群体性事件。

　　2010年12月底，红星美凯龙向多家企业发出《战略合作协议书》，以战略结盟为名，要求每家商户必须向其缴纳200万元商业保证金和80万元推广费。声明一出，东莞、深圳、香港、中山、佛山、顺德等地的家居行业协会、商会以及广东省家居商会，联合各自的会员企业，发出了抵制通知，家居行业的矛盾冲突至此达到史无前例的程度。

　　在这些不和谐的事件爆发之后，红星美凯龙成了众矢之的。公众在审视红星美凯龙，究竟赚的是商业地产的钱，还是零售连锁的钱？做的是品牌管理，还是资本运作？其实对于这些质疑，红星美凯龙董事长车建新的回答从来就是很清晰的，“买地是做企业绝对的命根子。”事实上，车建新早在1998年就开始买地，“不要怕现在地贵，继续买，把原来的商场抵押出去，赶紧去买地。”买地、建商场、招商、开业成了红星美凯龙的流水线作业模式。而这，也恰恰是华平集团看好红星美凯龙的重要原因之一。

　　4月17日颁发的新政，或许对红星美凯龙而言，是一个拐点。一是对房地产企业融资的严控，很有可能使红星美凯龙的上市计划受阻。此外，在“新国十条”的影响下，不论房价是否下调，幅度多大，交易量的下降都是不可避免的，这将直接影响到产业链的下游，也就是家居行业的发展，对于靠吃家居企业店铺租金的红星美凯龙而言，无疑是又多了一层冲击。

　　而对于投资方美国华平集团而言，不仅是红星美凯龙，其投资的很多房地产企业都将受到新政的影响，前景不容乐观。